Продаја парцеле у рох-бау без ПДВ-а

Пореска Служба

За продају изграђене имовине, коју у светлу Закона о порезу на додату вредност треба третирати као испоруку зграде, потребно је плаћање ПДВ-а. Законодавац је, међутим, предвидео ситуације у којима би таква трансакција била ослобођена овог пореза. Какве ће пореске последице имати продаја парцеле у недовршеној изградњи? Објашњавамо у наставку.

Зграда - која је њена дефиниција?

Да бисмо одговорили на питање да ли ће продаја парцеле у недовршеној изградњи резултирати обавезом плаћања ПДВ-а, кључно је утврдити у ком тренутку процеса изградње се ради.

Закон о ПДВ-у не садржи дефиницију зграде, па треба користити дефиницију из Закона о грађењу од 7. јула 1994. године, према којој је зграда „грађевински објекат који је трајно везан за земљу, одвојен од простора. изградњом преграда и има темеље.и кров“. У пракси се таква фаза грађевинске инвестиције назива отворена шкољка.

Продаја зграде – да ли се плаћа ПДВ?

Порез на добра и услуге Порез на робу и услуге подлеже плаћеној испоруци добара и плаћеном пружању услуга на територији земље. Предмет испоруке може бити и завршени објекат и објекат који још нема карактеристике зграде. Испоставља се да степен напредовања продате грађевинске инвестиције може утицати не само на продајну цену, већ и на питање опорезивања ПДВ-ом. Законодавац је предвидео ослобађање од пореза за зграде, објекте и њихове делове. Да ли се може користити за грађевинске пројекте који су потенцијално зграде?

Ослобађање од ПДВ-а за продају непокретности

На основу чл. 43 сец. 1 тачка 10 Закона о порезу на добра и услуге од 11. марта 2004. године ослобођена је испорука зграда, објеката или њихових делова, осим када:

  1. испорука се врши унутар или пре првог поравнања,

  2. протекло је мање од 2 године од првог усељења до испоруке зграде, објекта или њихових делова.

У складу са чланом 10а наведене уредбе, испорука зграда, објеката или њихових делова који нису обухваћени ослобађањем из члана 10. је ослобођена плаћања пореза, под условом да:

  1. у односу на ове предмете лице које их је предало није имало право да умањи износ дугованог пореза за износ претпореза,

  2. лице које их је испоручило није сносило трошкове њиховог побољшања, у односу на које је имало право да умањи износ дугованог пореза за износ претпореза, а ако је имало такве трошкове, они су били мањи од 30% почетна вредност ових објеката.

Као што је јасно из горе наведене одредбе, обим изузећа је веома широк. Међутим, да ли у њему има недовршених грађевинских пројеката?

У судској пракси се истиче да све док пројекат изградње у току не достигне фазу напредовања у којој ће бити подигнут објекат са обележјима зграде, снабдевање неће бити ослобођено ПДВ-а, јер се ослобађање не односи на потенцијалне зградама, већ објектима који стварно имају таква својства, односно имају таква обележја.минимум темеља, зидова и крова.

Започните бесплатни пробни период од 30 дана без обавеза!

Ово питање је анализирао Врховни управни суд, који је указао да:

Стога, анализирајући спорно питање у наведеном правном окружењу, треба, пре свега, констатовати да тумачење чл. 43 сец.1 тачка 10а Закона о ПДВ-у израдити узимајући у обзир претходни стандард, односно чл. 43 сец. 1 тачка 10 Закона о ПДВ-у, којим се углавном ослобађају набавке зграда, објеката или њихових делова. Једини изузетак је била испорука у оквиру првог поравнања или пре њега, проширена на ситуацију када је од првог поравнања до испоруке зграде, објекта или његовог дела протекло мање од 2 године.

На основу чл. 2 тачка 14 Закона о ПДВ-у, прво занимање је стављање у употребу, у обављању опорезиве делатности, првом купцу или кориснику зграда, објеката или њихових делова, након што:

а) зграда или

б) побољшање, ако су трошкови учињени за побољшање, у смислу прописа о порезу на доходак, износили најмање 30% почетне вредности.

Стога, ако у чл. 43 сец. 1 бод 10а. а) Закона о ПДВ-у, одлучено је да је испорука зграда, објеката или њихових делова који нису обухваћени ослобађањем из тачке 10. ослобођена плаћања пореза, под условом да у односу на те објекте испоручилац није имао право на смањење износа дугованог пореза за износ претпореза, значи да је ова одредба – у складу са горе наведеним стање - обухвата случајеве када постоји испорука зграде, објекта или њихових делова:

1) пре и током првог насељавања, односно - узимајући у обзир дефиницију првог насеља - након изградње или побољшања ових објеката, а пре њиховог пуштања у употребу или у склопу пуштања у употребу, и

2) у року од 2 године од првог насељавања, односно 2 године од пуштања у употребу након изградње или побољшања.

То значи да предмет чл. 43 сец. 1 тачка 10а Закона о ПДВ-у обухватају само оне зграде, објекти или њихови делови који су након изградње или побољшања погодни за стављање у употребу.“. (пресуда Врховног управног суда од 18. маја 2017. године, позив на број предмета И ФСК 1691/15)

Започните бесплатни пробни период од 30 дана без обавеза!

Пример 1.

Компанија КСИЗ Сп. з о. о. нуди продају плаца у рох-бау. На дан продаје, грађевинска инвестиција се састоји само од ливених темеља и армирано-бетонских темељних зидова са делимично изведеним прилазима за повезивање медија. Предузеће није одбило ПДВ. Да ли ће трансакција бити ослобођена ПДВ-а?

Не, јер степен напредовања инвестиције не дозвољава да се претпостави да је зграда. Само продаја зграде, објекта или његовог дела је ослобођена пореза. У овој ситуацији биће испоручено неизграђено земљиште намењено за изградњу, те ће се стога примењивати основна (23%) стопа пореза на добра и услуге.

Снижена стопа од 8% и продаја плаца са недовршеном градњом

На основу чл. 41 сец. 12 у вези са из ст 2 и чл. 146а тачка 2 Закона о ПДВ-у, повлашћена пореска стопа од 8% примењује се на:

  • испорука,

  • градилишта,

  • реновирање,

  • модернизација,

  • термо-модернизација или

  • поновни развој

зграде или њихови делови укључени у грађевинску индустрију обухваћену програмом социјалног становања. Као иу случају ослобађања од ПДВ-а, за примену ниже стопе ПДВ-а потребно је постићи такав напредак радова који ће омогућити да се препозна да је предмет испоруке зграда. Иначе, треба сматрати да се ради о набавци неизграђеног земљишта намењеног за изградњу, а самим тим и о примени основне (23%) стопе пореза на добра и услуге.